Creer SCI

En 2008, c’est pas moins de 100 000 SCI (Société civile immobilière) qui ont été crées.

La société civile immobilière est donc un puissant instrument de gestion de patrimoine, mais surtout pour les succession et d’optimisation fiscale.

Ainsi une entreprise française sur 3 est donc une SCI.

La SCI c’est donc un cadre juridique qui permet de détenir un bien immobilier à plusieurs. Ainsi les propriétaires de la SCI détiennent chacun des parts.  Ils sont associés.

LA SCI permet donc de faciliter l’acquisition et la transmission de biens immobiliers. Alors n´hésitez pas à consulter les annonces d´immobilier.

Chaque année, la SCI tient des comptes et organise une assemblée générale au sein de laquelle siège ses actionnaires avec des droits de vote pour prendre des décisions.

Quant à la transmission du bien, elle est facilitée par des avantages fiscaux, le dispositif n’a pas de durée de vie.

En général on mettra une SCI en place, pour investir à plusieurs dans la pierre, pour faciliter une transmission, pour profiter d’avantages fiscaux, pour gérer son patrimoine ou encore protéger celui-ci.

Lors de la création de la SCI une étape primordiale et le choix du mode d’imposition, soit sur les revenus, soit sur les sociétés.

Dans le cas des impôts sur les revenus, ce sont les associés qui en sont redevables, ainsi les revenus dégagés de la SCI s’ajoutent a vos propres revenus en fonction de votre part dans la SCI et vous payer ensuite votre impôt individuel.

Dans le cas de l’impôt sur les sociétés, la société est donc imposée. On peut ainsi déduire les amortissements des biens de la SCI de ses résultats et donc permettre un résultat avant impôt moindre, donc réduire l’imposition.

Bémol pourtant, les associés sont responsables à hauteur de leur part, des dettes de la SCI. Ils en sont redevables. Aussi détenir un bien à plusieurs, peut devenir houleux lors des assemblée générale, avoi des associés c’est perdre sa liberté d’agir en cas de mésentente.

Le terme de société civile immobilière désigne l’ensemble des sociétés civiles ayant un objet immobilier, comme par exemple les sociétés civiles de construction, les sociétés civiles de placement immobilier, ou encore les sociétés d’attribution, etc.

Le terme de SCI désigne l’ensemble des sociétés civiles propriétaires d’immeubles destiné à la location immobilier ou réservé à l’usage d’un ou plusieurs associés.

La SCI est propriétaire des biens immobiliers, les associés détiennent les parts sociales de la SCI.

Pour constituer une SCI, il faut au minimum deux associés (de nationalité française ou non) ; il n’y a aucun maximum prévu.

Elle a pour but l’acquisition et la gestion de biens patrimoniaux immobiliers.

En fonction de leur objet, on distingue :

La SCI de location, ayant pour objet principal l’administration ou la gestion d’un ou plusieurs immeubles locatifs,
La SCI de construction vente, ayant pour objet de construire des immeubles en vue de les revendre à des tiers,
La SCI d’attribution, ayant pour objet l’acquisition ou la construction d’immeubles destinés à être attribués (et non vendus) aux associés.

Pour constituer une SCI, il faut au minimum deux associés (de nationalité française ou non) ; il n’y a aucun maximum prévu. Un mineur ou un majeur sous tutelle peut être associé dès lors qu’il agit par l’intermédiaire de son représentant légal. Deux époux peuvent être seuls associés.

Lorsque la SCI est composée d’un parent et de son enfant mineur, représenté légalement par ce même parent, des conflits d’intérêts sont envisageables. Un juge des tutelles peut intervenir pour veiller aux intérêts du mineur.

Il faut enregistrer la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés.

Les statuts indiqueront l’adresse du siège social. On peut fixer le siège social au domicile d’un des actionnaires pendant une durée de 2 ans.

Le dossier comprenant deux exemplaires des statuts, les pièces demandées et l’imprimé de déclaration (type MO) doit être déposé au Centre des Formalités des Entreprises.

Ce dernier s’occupera de toutes les inscriptions sociales et fiscales. Si vous ne connaissez pas l’adresse du C.F.E dont vous dépendez, adressez-vous à la mairie de votre commune, à la Chambre du Commerce et de l’Industrie, à la Chambre des métiers, ou plus simplement, en la cherchant dans l’annuaire téléphonique, sur Internet, ou sur minitel.

Les statuts peuvent être rédigés par les associés ; il existe des formulaires pré imprimés facilitant cette démarche.

Il existe des statuts-types pour aider un particulier dans ses démarches et l’aide d’un avocat d’affaires pour des SCI au capital important est fortement conseillée. La SCI peut être constituée par acte authentique (devant notaire) ou par acte sous seing privé.

En cas d’apports mobiliers ou numéraires, les statuts doivent être enregistrés dans les trente jours à la recette des impôts. Si l’apport est de nature immobilière (immeuble par exemple) les statuts doivent être enregistrés dans les deux mois au bureau des hypothèques.

Un avis de constitution doit être publié dans un journal d’annonces légales.

De plus, comme toutes sociétés commerciales, la durée d’une SCI ne peut excéder les 99 ans.

La création d’une Société Civile Immobilière (S.C.I) ne nécessite aucun capital minimum.

Les parts sociales doivent être de valeur égale, d’un montant librement décidé par l’ensemble des membres fondateurs. Toutefois, nous vous recommandons de prendre des valeurs de 100 et 1000 euro.
La répartition des parts se fait en fonction des apports.

Ce capital peut être constitué par des apports en numéraire, par des apports en nature (biens matériels , mobiliers et/ou immobiliers) ou en industrie (temps de travail consacré à la société, les relations de l’apporteur, ses connaissances techniques, etc…), ou bien, par les trois à la fois.
Nous vous déconseillons cependant les apports en industrie : ceux-ci ne concourent pas à la formation du capital et posent souvent des problèmes, lors de la répartition des bénéfices.

En théorie, il est possible de monter une S.C.I sans aucun capital minimum (exemple, avec 100 euros)

A l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social, à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements. L’associé qui n’a fait qu’un apport en industrie, est responsable comme celui dont la participation dans le capital social est la plus faible.

En outre, le capital peut être variable. En effet, les articles L.231-1 à L. 231-8 du Code de commerce, concernant le capital variable est applicable aux S.C.I. Il suffit de libérer 20 % du capital (obligatoirement en numéraire, pour que la société soit valablement constituée.

Les 80 % restant peuvent être libérés dans un délai de 5 ans.

La SCI est translucide ce qui implique que chaque associé est imposé distinctement, à moins qu’elle n’opte pour l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés, cette option étant irrévocable.

Deux régimes fiscaux sont envisageables : l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés.

- l’impôt sur le revenu :

Les associés sont imposés sur la part des bénéfices de la SCI qui leur incombe.

Lorsque les associés sont des personnes physiques, les bénéfices sont déterminés selon les règles d’imposition applicables aux revenus fonciers. Les associés pourront déduire les intérêts d’emprunt versés pour souscrire au capital de la société.

- l’impôt sur les sociétés :
La SCI peut opter pour l’assujettissement à l’Impôt sur les Sociétés. La SCI est taxée et imposée comme une société de capitaux.

À noter que si la SCI loue des appartements meublés, ce régime d’imposition est obligatoire et automatique.

Cependant, par tolérance administrative, les sociétés civiles ne sont pas soumises à l’Impôt sur les Sociétés lorsque le montant des recettes provenant de la location meublée n’excède pas 10 % du montant de la recette totale.

La SCI est un excellent outil de transmission du patrimoine facilitant les démembrements de propriété.

Les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés.

Les statuts peuvent toutefois convenir que cet agrément sera obtenu à une majorité qu’ils déterminent, ou qu’ils peut être accordé par les gérants. Ils peuvent aussi dispenser d’agrément les cessions consenties à des associés ou au conjoint de l’un d’eux.

La société civile apparaît souvent comme une solution judicieuse pour plusieurs personnes d’acquérir un bien immobilier en commun.
Le bien est fractionné en parts facilitant la cession, la donation, la répartition lors d’une succession.

La SCI évite la lourdeur de procédure et les coûts fiscaux des cessions immobilières.

La SCI permet de transmettre un actif net (et non brut), c’est-à-dire, la possibilité de déduire les emprunts tout en réduisant les frais. Elle facilite donc la transmission du patrimoine.

Possibilité de faire des statuts en tenant compte de la situation des associés.

La SCI permet de choisir entre 2 modes d’imposition : l’IRPP ou l’IS.

Absence de marché pour négocier les parts de la SCI.

Cela signifie que les enfants auront plus de mal à vendre leurs parts qu’à vendre les biens immobiliers au décès des parents, ce qui peut nécessiter de prévoir les modalités de retrait d’un associé de la SCI.

Qu’il soit pur et simple, à titre onéreux ou mixte, l’apport d’un immeuble à une SCI constitue une mutation qui entraîne l’imposition éventuelle au titre des plus-values.

Comptabilité

Il est obligatoire d’établir une comptabilité. Toutefois, deux cas sont préciser selon si vous optez pour l’imposition de la S. C. I pour l’impôt sur les sociétés ou pour l’impôt sur le revenu.